• Tom Harush | תום הרוש

זמן להשקעה?

מסיכום ענף ההתחדשות העירונית בשנת 2018 ברמת גן עולה כי חלה ירידה דרמטית במספר הבקשות לפרויקטים ובמקביל ירידה במספר האישורים שניתנו בפועל; המשמעות: היצע הדירות בעיר שזכתה לכינוי "בירת ההתחדשות העירונית" של ישראל הולך לקטון משמעותית, והמחירים יתחילו לטפס



פחות היתרי בניה ב 2018 - הריסה ובניה מחדש | תמ"א 38

מאת: תום הרוש


האם מחירי הדירות ברמת גן נמצאים על סף עלייה משמעותית?

מבדיקה אותה ביצע לאחרונה אתר מדל"ן עולה כי בשנת 2018 נרשמה ירידה דרמטית של 40 אחוזים במספר בקשות יזמים לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית בעיר וירידה של 25 אחוזים במספר ההיתרים שניתנו בפועל.

כך, בבדיקה עלה שבהשוואה לשנת 2017 שנחשבה לשנת שיא בענף ההתחדשות העירונית בעיר ובה טיפס מספר היתרי הבנייה ל499 פרויקטים עם 11,365 דירות, חלקן חדשות וחלקן מחוזקות הרי שבשנת 2018 המגמה התהפכה על פניה ומספר הבקשות להיתר ירד כאמור ב-40 אחוזים ומספר ההיתרים ירד ב-25 אחוזים והסתכם בבניית 8590 דירות בלבד.


כן, נדמה כי רמת גן שהפכה בעשור האחרון לשם נרדף להתחדשות עירונית עם פרויקטים נרחבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, הולכת ולוקחת צעד אחורה באישור הפרויקטים, וגם היזמים מצידם מתחילים ללטוש עיניים לערים אחרות. האם זה גורם לעליית כדאיות ההשקעה בדירות בעיר? ובכן נראה שהתשובה חיובית שכן ההשלכה הראשונית לכך היא שהיצע הדירות הגדול שהיה קיים בשנים האחרונות בעיר, ואשר הוריד בשכונות מסוימות את רמות המחירים, צפוי לקטון משמעותית ויביא בתורו לעליית מחירים בעיר, בטח בשכונות הוותיקות יותר בהן התמקדה ההתחדשות העירונית.

בכל מקרה, יש לקחת בחשבון שמגמת המחירים לא תתהפך בין לילה שכן כאמור ישנן כעת אלפי דירות הנמצאות לקראת ביצוע עם היתרים שכבר ניתנו, אך הקיטון במספר הדירות שיימשך כך נראה בשנים הקרובות , יביא בעתיד הלא רחוק לעליית מחירים בעיר, כך שקניית דירה בעיר דווקא עכשיו, כשהמחירים עדיין מושפעים מההיקפים העצומים של ההתחדשות העירונית, יכולה להתברר כהחלטה נבונה מאוד.


יש הטוענים כי בלימת הפרויקטים בעיר בשנת 2018 הייתה אירוע חולף בלבד שנבע בשל הבחירות לרשויות המקומיות והעדפתם של היזמים לשבת על הגדר ולהמתין לראות מי יעלה לכס ראשות העירייה. על פי התפיסה הזו, בשנת 2019 תחזור פעילות וועדות התכנון למתכונתן הסדירה והן יביאו לתיקון במספר ההיתרים והאישורים כך שהמגמה תחזור לכיוון של עלייה במספר הפרויקטים.


למען האמת נראה כי טיעונים אלו הם אופטימיים מדי שכן בלי קשר לבחירות המוניציפליות היקף הבניה בעיר היה כה עצום בשנים האחרונות עד שבשכונות מסוימות מורגש עד היום מחסור ממשי בכבישים, במוסדות חינוך ובמערכות עירוניות תומכות. הדבר חייב בדרך זו או אחרת את עצירתם של הליכי התכנון ולו רק לשם ביצוע תכנון מחודש, במטרה לבחון האם העיר יכולה לעמוד בתוספת מתמשכת ומשמעותית של דירות ותושבים חדשים במהלך השנים הקרובות.


הדברים באים לידי ביטוי גם בהתנהלותו כעת של ראש העירייה החדש כרמל שאמה הכהן, שנעתר כך נראה לתושבים שהלינו על העומסים הכבדים בכבישי העיר והנחה את העירייה לבצע שינויי מדיניות תכופים בכל הקשור להתחדשות עירונית בעיר. שינויים אלו אינם תורמים כמובן ליזמים הסובלים מחוסר וודאות רבה ומתחילים לשים את יהבם על ערים אחרות.


לסיכום, נראה כי הנתונים שפורסמו באחרונה על ירידה חדה בהיקף הפרויקטים ברמת גן, מסמנים את סיומו של עידן "ההתחדשות העירונית בכל מחיר" בעיר ותחילתו של עידן אשר יצמצם יותר ויותר את זכויות הבנייה של יזמים שיבקשו לבצע פרויקטים בעיר. המדיניות החדשה הזו לא תעלים לחלוטין את הפרויקטים מרמת גן, שכן העיר המבוקשת והסמוכה לתל אביב, עדיין תישאר רווחית ליזמים, אך היא בהחלט תביא לפגיעה ברווחיות הזו ולצמצום מספר הפרויקטים, מה שיקטין את היצע הדירות החדשות והמחודשות בטווח השנים הקרובות, ולעלייה במחירי הדירות הקיימות בעיר.

יחד עם עו"ד גיא יקותיאל - מומחה בהתחדשות עירונית



93 צפיות
תום הרוש - לוגו ללא רקע.png

©2020 תום הרוש | מבינים אנשים. מומחים בנדל"ן | דירות למכירה ברמת גן | דירות למכירה בגבעתיים | השקעות נדל"ן בחו"ל | תיווך נכסים ברמת-גן