• Tom Harush | תום הרוש

בדיקות מקדמיות לפני רכישת נכס

עודכן ב: 16 נוב 2019


פגשנו את עו"ד טל ארואסטי - ממשרד ארואסטי סורוצקין, לראיון קצר


איזה בדיקות מקדמיות אתם חייבים לעשות לפני שתרכשו דירה?



רכישת דירה על פניה נתפסת כעסקה פשוטה, אך ישנן בדיקות מקדמיות מהותיות והתחייבויות שחשוב לשים דגש עליהן לפני רכישת דירה:


תתכוננו | רכישת דירה היא כמו תהליך למצוא עבודה | אילו בדיקות מקדמיות יש לבצע לפני רכשית דירה?

1. בשלב הראשון יש לקבל מספר החלטות, ביניהן:


  • מה המטרה שלי ברכישת הדירה, מגורים או השקעה?

ככל שמדובר ברכישת דירה לצורך השקעה יש לבדוק מה דמי השכירות המקובלים באזור הדירה הנרכשת;

  • רכישת דירה מיד שניה או דירה חדשה מקבלן – בכל אחת מהאופציות יש להיערך לתשלומים נוספים כגון שדרוג של אבזרים כאשר מדובר על דירה מקבלן ושיפוץ דירה יד שניה;

  • מיקום הדירה - ככל והמיקום אטרקטיבי יותר, כך מחיר הדירה יעלה;

  • ההון העצמי העומד לרשותנו – ככל ומרבית ההון העצמי ניתן במתנה מצד שלישי, יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה גם במיסוי מקרקעין על מנת לוודא השלכות מס בגין העסקה;

  • משכנתה - בלקיחת הלוואה מובטחת במשכנתה, מומלץ לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני עוד בטרם חיפוש הדירה על מנת להבין מה הסכום העומד לרשותכם לצורך רכישת דירה. מומלץ לפנות למספר בנקים במקביל ולבצע השוואה מקיפה בין בנקים למשכנתאות ולהתאים את גובה המשכנתה ליכולות הכלכליות שלכם. לתשומת לב, כי אי תשלום התמורה כתוצאה מאי קבלת אישור ללקיחת משכנתה, מהווה לרוב הפרה יסודית של הסכם המכר, אשר תחייב אתכם בפיצוי מוסכם. מאידך, יש לוודא כי המשכנתה של המוכר, ככל וישנה, תימחק מלשכת רישום המקרקעין מיד עם התשלום הראשון שתשלמו למוכר על חשבון התמורה.


2. חיפוש דירה - היום ישנם מספר רב של אתרים בהם מפורסמים דירות למכירה. סיוע של מתווך יכול לחסוך לכם הרבה זמן וכאב ראש בחיפוש אחר הדירה. חשוב לבחור מתווך שמכיר את העיר.


3. בדיקת הדירה וסביבתה – אחרי שבחרתם את הדירה המיועדת, מעבר לבדיקה הפיזית של הדירה ושל הבניין בו מצויה הדירה (במקרה של דירת מגורים בבית משותף), יש לבחון את מיקומה וסביבתה של הדירה ואת דרכי הגישה לדירה ולהצמדותיה על ידי מספר ביקורים בדירה בשעות ובימים שונים. כמו כן, יש לבדוק את השימושים ביחס לרכוש המשותף - חניה משותפת, מקלט ועוד.


4. רישום זכויות קנייניות – הנפקת נסח מלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו) על מנת לוודא את זהות הבעלים, האם זכויות המוכר רשומות כבעלות או חכירה, איזו הצמדות יש לדירה בלשכת רישום המקרקעין (חניה, מחסן, גינה, גג), האם ישנן הערות לטובת צד שלישי (משכנתה, צו עיקול, הערה בגין הפקעה ועוד), מה גודל הדירה בנסח רישום מקרקעין לעומת שטח הדירה כפי שהוא מופיע בחשבון הארנונה? ניתן להנפיק מסמכים נוספים מהרשויות (תקנון ותשריט בית משותף, תיק הבניין, טופס 4 לנכס ועוד), אשר מעידים על זכויות הבנייה במקרקעין, היתר הבניה, חריגות בניה ועוד.


5. גורמי מקצוע – עורך דין, שמאי מקרקעין, חברת בדק בית, יועץ פיננסי ועוד. גם אם בוחרים שלא להתייעץ עם גורם מקצועי כלשהו, יש להבין את הסיכונים הכרוכים בכך.


6. מס רכישה - מס רכישה נקבע לפי מדרגות מס, כנגזרת ממחיר הדירה ובהתייחס לעובדה אם בבעלות הרוכש דירה נוספת (או חלק מדירה). ישנם פטורים והקלות במס רכישה. גובה מס הרכישה עשוי להגדיל משמעותית את ההוצאות שתוכננו, ולכן יש לבחון באמצעות עו"ד את גובה המס טרם רכישת הדירה. תשלום המס מתבצע תוך 60 יום מחתימת חוזה המכר. איחור בתשלום מס הרכישה יגרור ריבית והצמדה וחו"ח קנסות ועל כן רצוי לשלם את מס הרכישה בתוך התקופה המוגדרת על-פי החוק.


7. עלויות והוצאות נוספות - בנוסף למס רכישה, ישנם תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון כגון שכר טרחת מתווך, אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שכר טרחת עורך דין, עלות יועצים מקצועיים (שמאי מקרקעין, מודד מוסמך, חברת בדק בית, יועץ פיננסי), עלויות העמדת משכנתה, עלות שיפוץ הדירה ועוד.

הרשימה הנ"ל הינה רשימה תמציתית של הבדיקות המקדמיות שיש לבצע טרם רכישת דירה.



כל האמור במאמר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין באמור במאמר משום הצעה למתן ייצוג או ייעוץ משפטי. אין בקריאת ו/או הסתמכות על האמור במאמר בכדי להוות יחסי עו”ד לקוח בשום אופן.


המאמר נכתב על ידי עורכת דין מקרקעין טל ארואסטי, בעלת ניסיון עשיר בליווי עסקאות נדל"ן, ממשרד ארואסטי סורוצקין עורכי דין www.tas-law.co.il.


עורך דין מקרקעין | בדיקה לפני רכישת דירה | שמאי מקרקעין מומחה | שמאות מוקדמת | עו"ד נדלן

Ben Gurion Rd 1, B.S.R Tower 2, 30th floor, Bnei Brak 51210149

Tel. 03-3731758 | Mobile. 052-2439386 | E-mail. tal@tas-law.co.il | Web. www.tas-law.co.il

תום הרוש - לוגו ללא רקע.png

©2020 תום הרוש | מבינים אנשים. מומחים בנדל"ן | דירות למכירה ברמת גן | דירות למכירה בגבעתיים | השקעות נדל"ן בחו"ל | תיווך נכסים ברמת-גן